研究报告速览
NO.1头部企业优势明显，断层依旧
前十房企业绩集中度达53%
七家房企破百亿
NO.2*策端：利率全线上调，购房成本增加
首套、二套房贷利率基本在6%以上
NO.3土地端：第二批公告出现调整，但影响有限
供地规模减少，大部分偏刚需
保证金上调，资金压力上升
成本增加，利润被压缩
NO.4销售端：供求双降，分化依旧
传统销售淡季，供求放缓
板块分化明显，有价格优势项目销售较好
头部企业优势明显，断层依旧
年1-7月苏州市典型房企研究报告显示，前十房企全口径销售金额合计达.3亿元，占前三十房企全口径总金额的53%，业绩集中度基本持平上月，前10房企门槛值提升至81.8亿元，但头部断层现象明显。
从典型房企来看，招商、碧桂园、万科三家外来房企，优势显著位列前三。7家房企破百亿，但苏州本土房企仅有苏高新一家。
整体市场解读
*策端：利率全线上调，购房成本增加
近期长三角城市群几大主要城市房贷利率集体上调，苏州作为长三角城市群中重要的一员，其房贷利率连续上涨，首套房利率已经从5月底的5.15%上涨至6%以上，二套未还清也基本在6%以上，最高已达6.5%。
整体来看苏州利率经过两个月的修整上调，已经基本回到年的最高位，而且多家银行表示不确定放款时间。另外像近期市场热度较高的苏州下辖县市，其房贷利率更高，例如昆山首套普遍在6.4-6.5%左右。当下房贷利率持续上涨影响购房成本增加，导致部分购房需求减少，从而反馈至市场成交端。
土地端：第二批公告出现调整，但影响有限
7月30日，苏州自然规划局挂出苏地网挂7号公告，共计23宗地块，其中涉宅地块共计22宗，零售商业用地、商务金融用地1宗，安置房4宗。总起拍金额达.18亿元，出让面积万㎡，于9月1日-9月3日开拍，连拍3天。
表：苏州第二次集中出让土地明细
来源：亿翰智库
与第一批相比，苏州市区供地力度有所放缓且供应大部分偏刚需，虽然地块位置不是处于核心热门板块，但地块位置总体不错，周边的配套较为齐全。从公告内容上来看，与第一批也有所差异，主要有以下四点：
√起报价组成变化，市*配套成本增加；
√除吴江外，保证金比例提升至50%
√摘牌公司需%控股项目公司
√住宅品质提升正式执行，利润空间面临压缩
具体详见链接
虽然第二批出让公告出现了调整，但对于企业来说整体影响有限。50%保证金的可以适当削减企业参拍的马甲数量，但对于资金较为充裕的企业来说其影响较小，另外受到影响的就是企业利润面临压缩，从市*配套及住宅品质两方面的成本支出均在增加。
销售端：供求双降，分化依旧
7月，苏州市区商品住宅供求双降低，单月供应面积为71.4万㎡，环比下降12%，成交面积为76.9万㎡，环比下降23%，主要源于经历6月半年度业绩冲刺之后，7月企业有所放缓，同时作为传统的销售淡季，成交量相对较低。但从1-7月累计来看，苏州市区商品住宅成交量较去年出现了明显的回升，成交量达到了.2万㎡，同比上涨32%。
图：苏州市区商品住宅供求量价走势
来源：亿翰智库
但从项目开盘销售情况来看，整体去化不如6月，板块分化依旧明显。例如吴江太湖新城铂珺庭项目首开，板块受规划利好，购房者